Taxaties in een veranderde wereld:

Vanaf circa 2010 is er veel veranderd op het gebied van taxaties.

De komst van het gevalideerde rapport en verder het toenemen van de eisen aan taxatierapporten en professionaliteit van de taxateur.

Ontwikkelingen in Nederland en op Europees niveau hebben er toe geleid dat er inmiddels Europese regelingen zijn voor het verrichten van taxaties (EVS). Deze zijn doorgevoerd in Nederland voor taxaties van zowel woningen en appartementen als voor bedrijfsmatig vastgoed.

De grootste verandering betreft het operationeel worden van het NRVT per 1 januari 2016. Daarmee zijn nu ook voor woningtaxaties het EVS (Blue Book) van kracht geworden. Dit betekent dat wij een schriftelijke opdrachtbevestiging getekend in ons dossier (en vanaf 1 oktober 2016 in rapport) moeten hebben.

Inmiddels werken wij met het voorgeschreven model 2018 wonen.

Per 1 oktober 2021 is er een vernieuwd taxatierapport (model 2021) geïntroduceerd.

Model 2021.

Dit model is uitgebreider en leesbaarder gemaakt voor een grote groep consumenten. Er wordt in het nieuwe model 2021 onder meer extra meer aandacht gegeven aan bouwkundige en duurzaamheidsaspecten.

Het oude model (model 2018) werd door velen als niet goed leesbaar ervaren terwijl er aan de andere kant te weinig aandacht was voor bouwkundige aspecten en verduurzaming.
Werden in het verleden wijzigingen periodiek stapsgewijze geïmplementeerd is er nu gekozen voor een radicale verandering.

Zo is er, naast het begrijpelijker taalgebruik, meer aandacht gekomen voor het bouwkundige en energetisch aspect.
Dat betekent niet dat het nieuwe rapport een bouwtechnische keuring of energieadvies vervangt, maar wel dat deze zaken meer inzichtelijker worden voor de ontvanger van een taxatierapport.

Alle taxateurs, welke zijn ingeschreven bij de Kamer Wonen van het NRVT, moeten verplicht een (aanvullende) opleiding volgen en het daarbij behorende schriftelijke examen succesvol afleggen.

Alleen de taxateurs die geslaagd zijn voor het examen mogen vanaf 1 oktober 2021 zelfstandig taxeren.

Voor u als klant heeft dat ook consequenties.
Opnames zullen langer duren aangezien er meer moet worden onderzocht en vastgelegd dan tot voor 1 oktober 2021 het geval is.
Er zullen ook meer vragen worden gesteld, onder meer over installaties, isolerende voorzieningen, bouwkundige aspecten etc.
Al deze gegevens moeten vervolgens worden verwerkt alvorens deze (geanalyseerd en beoordeeld) in het rapport vermeld worden.
Daarnaast blijven we ook doen wat we al deden zoals opmeten van de woning (onder meer als er geen meetrapport aanwezig is), vastleggen van alle overige relevante zaken en natuurlijk het onderbouwen van de waarde met referentieobjecten en het geven van oordelen over de modelmatig aangeleverde referentieobjecten.
Zaken als onder meer het bestemmingsplan, funderingsgegevens, eventuele erfpacht of opstal, erfdienstbaarheden, bedingen, bodemgesteldheid, funderingsgegevens en bij appartementsrechten de VVE gegevens (onder meer financiële positie, onderhoudsbegroting, notulen en besluiten) blijven een onderdeel vormen van het taxatierapport.

Hierdoor neemt de totale doorlooptijd die de taxateur bezig is met een taxatierapport substantieel toe. Dit geldt voor de opname en voor de uitwerking daarvan.
Dit vertaalt zich in de gehanteerde tarieven.
Om de doorlooptijd te beperken wordt er vanaf de implementatie van het nieuwe taxatierapport een vragenlijst naar de opdrachtgever gestuurd met het verzoek deze ingevuld aan ons te verstrekken.

De invoering van model 2021 is diverse malen uitgesteld maar is uiteindelijk op 1 oktober 2021 gestart.

Hybride taxatie:

Per 1 juli 2021 is de bureauwaardering als hybride taxatievorm mogelijk.
Brancheorganisaties NVM, Vastgoedpro en VBO introduceren hiervoor het model Bureauwaardering, in afstemming met NRVT.
Het model is gebaseerd op de EBA (European Banking Authority) richtsnoeren inzake de initiëring en monitoring van leningen.
Het model Bureauwaardering vervangt de huidige modelmatige waardebepaling. Bancaire hypotheekverstrekkers kunnen van de waardebepaling gebruik maken bij het verstrekken van een hypothecair krediet voor een woning. Dit gebeurt nu, mits de Loan to Value (LTV) ratio niet hoger is dan 90%, nog zonder tussenkomst van een taxateur. De Register-Taxateur is verantwoordelijk voor de taxatie die wordt uitgevoerd met behulp van de modelwaarde. De taxateur draagt dus de volledige verantwoordelijkheid voor de waardering die volgt uit de hybride taxatie. De bureauwaardering heeft maatschappelijke betekenis en valt daarmee onder de categorie professionele taxatiediensten.

Het NRVT heeft daartoe de reglementen op 17 juni 2021 gewijzigd.
Naar ons oordeel is dit in strijd met de EVS richtlijnen maar dit zal in de toekomst moeten blijken.

Daarnaast is het zo dat er een aantal uitsluitingsgronden gelden waardoor een aantal soorten objecten niet door een hybride taxatie kunnen worden getaxeerd, het beteft onder meer:
• woningen op erfpacht- of opstalgrond,
• een groot deel van appartementen,
• objecten waar de bestemming meervoudig is,
• objecten waarvan Fundermaps aangeeft dat er een verhoogd risico op funderingsschade is,
• of de opgevraagde modelwaardes een afwijking van meer dan 10 % aangeven.
Daarnaast moet de geldverstrekker instemmen.

Gezien het feit dat de taxateur het object niet intern en extern opneemt, een rapport van ca. 5 pagina’s opstelt, zich moet baseren op modelwaardes waarvan de systematiek van de softwarematige berekening geheim is, er vaak geen juiste gegevens over maatvoering beschikbaar zijn (BAG is onvoldoende gezien de meetdefinitie van de BAG) en taxateur voor een hybride taxatie een lange periode verantwoordelijk is heeft ons doen beslissen deze vorm van dienstverlening niet aan te bieden.
Dit ook omdat wij professioneel gezien niet kunnen instaan voor dat waarvoor wij dan moeten tekenen.

Kortom, wij maken nog steeds goede taxatierapporten en zijn u daarmee graag van dienst.

Voor het verkrijgen van NHG (nationale hypotheekgarantie) worden extra strenge eisen gesteld aan taxatierapporten. Deze moeten altijd gevalideerd worden.
Vele banken stellen dezelfde eisen aan alle overige taxatierapporten.
Rapporten worden centraal opgeslagen na validatie door een onafhankelijke instelling en referentiepanden dienen in het rapport met adres en toelichting vermeld te worden.
Een goede zaak voor de consument dat voor een waarborg bij de financiering ook een waarborg aan het taxatierapport wordt gesteld. Hiermee wordt misbruik en daarmee kosten voor de goedbedoelde woningkoper voorkomen.
Wel met als keerzijde dat voor validatie en centrale opslag een vergoeding verschuldigd is. Wij probeerden deze zo laag mogelijk te houden door met meerdere validatieinstituten samen te werken. Inmiddels is er nog maar één validatieinstituut en dat is het NWWI.

Voor gevalideerde taxaties geldt een grens van 20 kilometer hemelsbreed vanaf het kantoor van de taxateur. Voor Amsterdam geldt een afstand van 10 kilometer hemelsbreed.
De eerder vastgestelde taxatieregio’s zijn per 1 juli 2013 afgeschaft.

Overige veranderingen:

In het verleden werden maten van woningen wel eens te positief ingeschat. Wij meten al jaren volgens BBMI (Branchebrede meetinstructie gebaseerd op de NEN 2580 norm).

Duurzaamheid:

Ook duurzaamheid en energiegebruik spelen een steeds grotere rol bij taxeren, vanaf 1 april 2018 spelen bij referentieobjecten ook zaken als energieprestatie een rol. Per 1 oktober 2021 gaan duurzaamheidsaspecten een nog grotere rol spelen, dit gaat ook gelden voor de bouwkundige aspecten.

Taxatie ten behoeve van financiering woonruimte:

Dit is de meest voorkomende taxatie.

Ons kantoor heeft een zeer grote ervaring in dit soort taxaties.
Als NVM makelaar (Nederlandse Vereniging van Makelaars), tevens aangesloten bij de MVA (Makelaarsvereniging Amsterdam) zijn wij bevoegd tot het verrichten van taxaties ten behoeve van woningfinanciering.

Onze taxateur is ingeschreven bij het NRVT en VastgoedCert bij de kamers Wonen en Bedrijfsmatig vastgoed.

Tarieven:

Wij hanteren in principe vaste tarieven volgens een modulaire opbouw.

Privacy, gegevensverwerking en gegevensopslag.

Wwft

Taxateurs vallen onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Voor meer informatie hieromtrent wordt verwezen naar www.fiu-nederland.nl

Wbp

Het taxatiebedrijf wijst de opdrachtgever uitdrukkelijk op het feit dat persoonsgegevens behorend bij het taxatierapport (daaronder ook begrepen het taxatiedossier) door het taxatiebedrijf en het eventuele validatie- instituut (NWWI bij woonruimte) en het Taxatiemanagement instituut (TMI bij commercieel vastgoed) worden verzameld en verwerkt, waaronder naam, adres, (contact)personen, telefoonnummer en e- mailadres.

Tevens gegevens uit het Kadaster en eventueel Kamer van Koophandel (openbare registers) en uit koopovereenkomsten.

en dat de gegevens omtrent het vastgoedobject inclusief taxatierapport en bijlagen worden verwerkt in het kader van de Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp).
Ten behoeve van onze boekhouding worden tevens de rekeningnummers van opdrachtgevers vastgelegd ten behoeve van de debiteurenadministratie.
Deze partijen hebben in hun privacy- en gebruiksverklaring die op hun websites zijn te vinden afspraken gemaakt over de verwerking van deze persoonsgegevens.
Tevens hebben zij een melding hiervan gedaan bij de Autoriteit Persoonsgegevens.

NVM

Ons kantoor is aangesloten bij de NVM.

NVM is een verwerkingsverantwoordelijke voor een aantal van deze gegevens.

De contactgegevens zijn:

NVM

KvK 30102683

Postbus 2222

3430 DC Nieuwegein

cv@nvm.nl

NVM heeft een functionaris voor de gegevensverwerking. Deze is bereikbaar via fg@nvm.nl.

De (NVM) privacyverklaring van Amstelstede Makelaardij BV is op verzoek beschikbaar, u kunt deze aanvragen via info@amstelstede.nl

NRVT

Als taxateur zijn wij aangesloten bij het NRVT, in het kader van toezicht op de naleving van de geldende gedrags- en beroepsregels en kamerreglementen van NRVT (“Doorlopend Toezicht”) kunnen taxatiedossiers door het NRVT worden geraadpleegd.

Dit geldt tevens voor eventuele klacht- en tuchtrechtprocedures.

fotos-amstelstede-gekleurd009

Taxaties Bijzonder Beheer:

Wij verzorgen ook taxaties Bijzonder Beheer. Dit zijn in het algemeen taxaties ten behoeve van financiële instellingen. Hiervoor geldt een toeslag op het normale taxatietarief. U kunt contact opnemen met ons kantoor, telefonisch of per email.

fotos-amstelstede-gekleurd012

Woningtaxaties

Amstelstede Makelaardij hanteert zeer voordelige tarieven voor woningtaxaties (standaard, NHG, NWWI) vanaf € 900,00 (tarief tot 1 oktober 2021). Dit is inclusief standaardleges en –kosten* en BTW en exclusief milieutoeslag. Meer informatie is te vinden op de pagina Taxatietarieven.

fotos-amstelstede-gekleurd008

Overige taxaties die wij verzorgen:

Amstelstede Makelaardij verzorgt ook taxaties ten behoeve van bedrijfsoverdracht. Ook taxaties ten behoeve van minnelijke waardering, fiscus en/of veiling of WOZ taxaties behoren tot de mogelijkheden.

Verder voeren wij ook erfpachttaxaties uit.

WOZ taxaties:

Wij verrichten geen taxaties ten behoeve van WOZ bezwaar meer aangezien de ondersteunende software daarvoor niet meer beschikbaar is. Daardoor zijn de kosten voor ons te hoog geworden om dit product nog langer aan te bieden tegen een concurrerende prijs.

Overig ten aanzien van taxaties:

Geveltaxaties worden niet door ons uitgevoerd aangezien wij het object geheel moeten kunnen inspecteren om een gefundeerde waardering te kunnen uitvoeren. Bovendien zijn deze conform de geldende regelgeving niet toegestaan (behalve in een aantal gevallen Bijzonder beheer taxaties). Boerderijen en agrarisch onroerend goed worden niet door ons getaxeerd.

* Milieukosten, kosten die wij verplicht moeten maken voor het opvragen van mileiugegevens bij het bevoegd gezag. De kosten hiervan varieren tussen € 17,85 en € 101,15. Deze kosten worden (gespecificeerd) bij u in rekening gebracht.
** Gevalideerde taxatie wordt digitaal aangeleverd, voor papieren rapporten geldt een toeslag van € 25,00 voor 2 rapporten.

Woningtaxatie NWWI;

Actietarief vanaf € 900,00** (actietarief gevalideerd rapport wonen vanaf 1 oktober 2021) inclusief standaardleges en –kosten* en BTW en exclusief milieutoeslag.

Deze tarieven gelden voor een woonhuis of appartement, voor meerdere appartementen in een complex welke gelijktijdig worden opgenomen wordt een korting gegeven van 10 % per getaxeerd object.

Voor woonpanden met maximaal 2 verhuurde woningen en 1 woning in eigen gebruik in een ongesplitst pand wordt een vast tarief gehanteerd.

Indien er een bedrijfsobject is opgenomen in het betreffende pand wordt er een combinatietarief gehanteerd.

Als er meer dan 2 verhuurde woningen in 1 pand zijn en de eigenaar woont niet in een woning in het pand dan is validatie niet mogelijk. Dan maken wij een niet gevalideerd rapport wonen of rapport model commercieel vastgoed, dit is afhanelijk van de wensen van de geldverstrekker.

U kunt ons benaderen voor een maatwerkofferte.

Indien er meer

Spoedtaxatie binnen 24 uur mogelijk.
Hiervoor geldt een toeslag van 100 % over het totaalbedrag. Overleg van te voren telefonisch met ons of het inderdaad mogelijk is, wij zijn afhankelijk van externe partijen bij validatie en in een aantal gevallen om een woning te kunnen opnemen. UIteraard van onze eigen agenda. Het validatieinstituut wordt in overleg door ons gekozen.

Toeslag bijzonder object, indien er sprake is van een bijzonder object (bijv. extra groot, monument, afwijkend type, complexe bouw etc.) kan er een toeslag op het taxatietarief in rekening woren gebracht.

NWWI.

Amstelstede Makelaardij is aangesloten bij het NWWI   Het Nederlands Woning Waarde Instituut, afgekort NWWI is een onafhankelijk, landelijk taxatie-instituut dat geldt als keurmerk voor taxateurs.
 Ook de de door deze organisatie gevalideerde rapporten voldoen aan alle gestelde eisen.

Gevalideerde rapporten:

Financiers, hypotheekintermediairs en consumenten kunnen bij validatieinstituten terecht voor transparante informatie over de waarde van woningen.

Het NWWI staat alleen open voor taxateurs die aan strenge kwaliteitseisen voldoen. Alle aangesloten taxateurs werken volgens dezelfde, controleerbare taxatiemethode.
Als keurmerk garanderen de validatieinstituten objectieve en betrouwbare woningtaxaties.
Wij verzorgen de afhandeling bij het validatieinstituut, u kunt dit aangeven bij de aanvraag.
NHG en verbouwing dienen dan tevens te worden aangegeven.

Wij taxeren ook voor NHG en voor Bijzonder beheer

NHG taxaties worden door ons uitgevoerd, door de verplichte NWWI validatie en registratie dienen wij dit van te voren te weten, de kosten voor de validatie en registratie worden door ons aan u doorberekend.Indien u een verbouwing heeft gepland geeft u dat dan aan bij de aanvraag. Onze taxateur is tevens Bijzonder Beheer taxateur.Voor Bijzonder Beheer taxaties geldt een aangepast tarief.